일본 주택론의 일반론과 페어론, 뭐가 다를까?

October 20, 2020

일본에서 부부가 함께 집을 사려고 하면 수입합산을 해 주택론을 받게 된다. 이때, 두 종류의 대출상품을 고를 수 있는데, 연대보증형과 연대채무형이다. 그럼 뭐가 더 좋냐고? 각각 특징을 알아 본 후 자신에게 유리한 상품으로 결정하면 되겠다.

일반론(연대보증형) 페어론(연대채무형)
부동산 명의 단독/공동 가능 공동만 가능
신용생명보험 한 명만 가입 둘 모두 가입
주택융자공제 한 명에게만 나옴 두 명에게 나옴
기타 한 명만 계속 수입이 있다면 문제 없음 한 명이 수입이 없어지면 손해가 큼

일반론과 페어론의 차이


일본에서는 주택론이 본인 수입의 8배 금액까지 나온다는게 일반적이다.
그러나 내 수입으로 받을 수 있는 대출금액이 부족하다고 생각할 때, 연대보증인을 세우면 [본인 수입 + 연대보증인 수입]의 8배까지 대출이 가능하고, 이렇게 대출하는 게 연대보증형이다. 기본적으로 차입자는 나 자신, 한 사람이고 대출에 대한 책임을 두 명이서 지겠다는 의미로 받아들이면 된다. 따라서 신용생명보험의 보장범위도 차입자인 나 자신뿐이다.
반면 페어론의 경우는 마찬가지로 대출금액이 부족하다고 판단했을 때 두명이서 금액을 나눠, 각자 따로 대출을 실행한다고 생각하면 편하다. 당연하게도 두 사람의 수입을 합산한 금액의 8배까지 대출이 가능하게 된다. 이 때에는 차입자가 2명이 되고 각각 보험에 가입하게 되므로 신용생명보험의 보장범위는 각자의 대출 금액이 된다.

이제 생각해보자. 한 부부가 5000만엔의 집을 사려고 한다. 이 때 연대보증형으로 산다면 다음과 같다.

  • 남편 앞으로 5000만엔 대출, 연대보증: 아내
  • 신용생명보험 가입자 : 남편
  • 남편 사망시 : 잔여 채권 사라짐 (5000만엔 전부 보험사에서 상환)
  • 아내 사망시 : 잔여 채권 그대로 (5000만엔 그대로 상환 이어나가게 됨)
  • 보험 가입자가 1명이라서 연대채무형에 비해 보험비가 덜 든다

다음은 연대채무형의 경우이다.

  • 남편 앞으로 3000만엔, 아내 앞으로 2000만엔 대출
  • 신용생명보험 가입자 : 남편, 아내
  • 남편 사망시 : 남편분의 잔여 채권 사라짐 (3000만엔 보험사에서 상환)
  • 아내 사망시 : 아내분의 잔여 채권 사라짐 (2000만엔 보험사에서 상환)
  • 보험 가입자가 2명이기 떄문에 보험비가 두배로 들게 됨

연대채무형의 신용생명보험은 기본적으로 각자의 보장이지만, 어느 쪽이 사망하더라도 양쪽 모두의 전액을 보장받는 상품도 있다. (당연히 보험료는 더욱 비쌈..)

또한 일본에는 주택융자공제라는 제도가 있어서, 집을 대출을 끼고 살 경우 10년간 주택융자잔금의 1%를 환원해 준다. 때문에 현금이 충분해서 일시불이 가능하더라도 은행대출을 끼고 사는 것이 더 이득이 되기도 하는데, 아무튼 이 부분에서도 일반론과 페어론에서 차이가 있다. 페어론은 각자 공제를 받을 수 있는 반면, 일반론은 차입자가 1명으로 당연하게도 연대보증인은 공제를 받을 수 없기 때문이다.

마지막으로 페어론의 경우 두 명중 한명이 수입이 없어질 경우를 꼭 생각해야 한다. 육아 등의 이유로 수입이 없어지더라도 각자분의 대출은 상환하게 될 것이다. 이 때, 수입이 없는데 대출을 상환을 했다는 것은 수입이 있는 쪽이 수입이 없는 쪽으로 자금을 증여한 것으로 간주해 증여세가 발생하게 된다.

마무리

대출 상품을 정하는 것 뿐만아니라 집을 산다는 것은 여러모로 너무 힘든 여정이다. 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 이 글을 읽은 모든 분들 화이팅…!


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